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一条限价85%的红线,伤害了谁?

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2018-05-09

  5月7日,北京(楼盘)市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》。《通知》中提出:限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

  一条85%的红线,激起的千万层浪花,打湿了“购房者、开发商、政府”三方主体的衣襟,跳出了一支“骇浪惊涛”海草舞。此时此刻,谁在哭谁在笑的冷暖,恐怕也只有风知道了。

  一条红线,伤害了谁?又温暖了谁?

  欧阳捷(新城控股高级副总裁)

  减轻义务,保障权利,开发商才不会有情绪

  政策不能过于随意,否则,政策的权威性、稳定性、连贯性就要打个折扣。

  我认为处理这个问题稳妥的办法就是:新老划分开,以前怎么定的就按照以前的走,错了就是错了,因为过去的政策预见性不强,我们也允许有个容错机制,没什么大不了的。政策随意的话,今后企业在拿地,老百姓(603883,股吧)在买房时,都会有一种不信任感,对土拍市场也会有影响,开发商也会认为先出台了一个政策,卖的时候又变了,就会质疑你,所以,政策出台一定要慎重,否则就会有后遗症。

  现在的说法是,政府觉得原来的限房价项目价格太低就要转成共有产权房,表面上看,好像政府想要这点钱,其实不尽然,我认为主要因为房价落差太大了,经过了一年多的调整,落差不但没有缩小反而越来越大了。

  转成共有产权房后,房价就低了吗?其实房价是变高了,因为共有产权房的价格一定会比原来的限房价项目高。无形中,共有产权房的价格也被提高了,因为原来买限房价项目买的是100%产权,而共有产权房买的是70%、80%的产权比例。

  有些概念还不清楚。比如,《通知》里说,市保障房中心收购限房价项目时,收购价格按照拿地时确定的房屋销售限价,且要在购房合同开始网签之日起10个月内向开发商付清全部收购款。那么,网签指的是什么时候,开发建设单位卖房的时间,还是保障房中心收购回来后开始卖的时间。10个月之内房子是建好的还是没建好的,如果没建好怎么办,什么时候能够建好。如果还没建好,你把房子收购走了,这些房子烂尾了怎么办?

  还有很多权利义务未说清。除了卖的这个房子之外,社区用房、物业用房、地下车库是否收购,配套算不算价格,剩下的这些谁来承担成本。

  房子被收购走了,是否意味着开发单位可以全部撤场,以后的一切问题都与开发建设单位无关,都由市保障房中心管理?

  收购协议里如果没有想到上述这些问题,就会留下很大的后遗症。对开发商来说,你减轻我的义务,保障我的权利,我就没有任何情绪。

  郭毅(思源地产副总经理、首席分析师)

  目前仍存有三大疑问

  从预售价格的审批处理上,能够看出主管部门也认可北京南北间的差距。2017年严格的限价管控下,北二环的中骏天宸曾批出12.5万的预售价格,而南二环、南三环的多盘齐发,仍未能突破单价10万的红线。

  二手市场同样存在着南北房价的落差,特别是京北的东城、西城、海淀为传统教育强区,今年,学籍仍旧捆绑房产和户籍,京北的学区房成为坚实的刚需,房价也由去年年初的低位开始复苏。

  因此,无论是对标新房,还是二手房价格,城北五环内,特别是二环三环的限竞房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准,从而被转化为共有产权住房。

  而城南无论是新房的价格管制,还是二手房的市场价格,均处于相对偏低的水平,因此,虽然同样处于核心城区,但仍有可能出现京北项目触线,而京南项目过关的现象。

  另外,部分内城项目转化为共有产,开发商能够在10个月内收回资金,对于当前“五限”大环境下,快速回笼资金是降低成本的要途,但对于个别谋求拿地后通过“地下面积”实现利润的项目而言,则因政策中缺少相关细节,面临着不确定风险。

  目前,仍存几点疑问:

  其一,转化为共有产部分的政府收购价格是否依据限售价格回购?

  其二,被转化的共有产如何定价?

  其三,在取得施工证后才能确定是否会被转化为共有产,此时产品规划已定,部分项目如果已经在产品上进行了“中小户型+低密别墅”的规划设计,那么别墅的地下面积政府是否收购?又如何确定地下面积的收购价格和销售价格?

  严跃进(易居研究院智库中心研究总监)

  管控略超过开发商的预期

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